В Україні розробили прототип блокчейн-реєстру нерухомості. Що відомо?

Громадський союз “Віртуальні активи України” (ВАУ) завершив розробку прототипу блокчейн-реєстру нерухомості. Про це повідомили в Kitsoft – компанії-розробника проєкту.

Як працює децентралізований реєстр і яке в нього майбутнє – у сьогоднішній статті.

Ідея блокчейн-реєстру нерухомості

Концепція блокчейн-реєстрації нерухомості була розроблена Олексієм Конашевичем – доктором права, науки і технологій. Ідея була вперше представлена в Болонському університеті в рамках наукової роботи автора. В основі теорії лежить Title Token – цифровий запис про право власності в блокчейні.

"Коли право власності на землю та майнові права токенізовані, відпадає необхідність зберігати такі записи деінде, наприклад, у традиційному земельному (кадастровому) реєстрі, оскільки блокчейн сам є реєстром. Процедура токенізації вимагатиме початкової взаємодії із земельними органами, але після того, як право власності буде зареєстровано в блокчейні, немає необхідності проводити реєстрацію щоразу після завершення транзакції – блокчейн слугуватиме безпечним сховищем, де жодна транзакція не може бути скасована або змінена", – йдеться в роботі Конашевича "General Concept of Real Estate Tokenization on Blockchain".

Боротьба з надмірною бюрократією не є чимось новим. Наприклад, у Словенії операції з нерухомістю не підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню, а в Австралії реєстрація купівлі-продажу відбувається онлайн без посередників.

Натомість ідея Конашевича полягає в тому, щоб автоматизувати систему за допомогою смарт-контрактів і децентралізованих додатків.

Існуючі централізовані реєстри нерухомості технічно не здатні дозволити необмеженій кількості користувачів одночасно здійснювати внутрішні транзакції.

Щоб уникнути таких навантажень, централізований реєстр є закритою базою даних, доступ до якої мають лише адміністратори, технічні спеціалісти та реєстратори. Завдання останніх – “переводити" реальні транзакції в паперову форму.

Конашевич дотримується протилежної думки. У своєму останньому інтерв'ю він зазначив:

"Блокчейн дозволить нам мати реєстр з відкритими даними і проводити транзакції онлайн. Я пропоную використовувати кілька надійних публічних блокчейнів як один, щоб забезпечити технологічну конкуренцію"

Ідея крос-блокчейнів знаходить місце і в науковій роботі Конашевича під назвою Cross-Blockchain Protocol. Цей протокол є основою "смарт законів" – актів, покликаних вирішувати питання спадкування, вирішення суперечок та інших можливих проблем з правозастосуванням за участю третіх сторін в рамках блокчейну.

"Громадяни отримують право вибору між існуючими технологіями. Уряд передбачає процедури перенесення правовстановлюючих документів з паперових або електронних баз даних у блокчейн і навпаки", - пояснює Конашевич у статті.

Конашевич також зазначає, що робота крос-блокчейнів (реєстру) буде забезпечуватися стандартами безпеки, визначеними урядом.

Розробка

Проєкт блокчейн-реєстру нерухомості очолює спілка "Віртуальні активи України" (ВАУ).

Для фінансування розробки прототипу ВАУ подала кілька грантових заявок до різних криптовалютних фондів. Швейцарський фонд DFINITY відгукнувся першим.

Технічну розробку взяла на себе IT-компанія Kitsoft. Процес зайняв п'ять місяців – з липня по грудень 2023 року.

Проєкт складається з двох частин: власне платформи блокчейн-реєстру та децентралізованого P2P-додатку, у якому відбуватиметься процес купівлі-продажу. Платформа побудована на базі мереж Internet Computer (Motoko) та Polygon (Solidity) із інтеграцією Alchemy, Metamask та бібліотеки цифрових підписів IIT.

Крім того, реєстр взаємодіятиме із зовнішніми системами: Акредитованим центром сертифікації ключів для авторизації за допомогою електронного цифрового підпису та з Державним реєстром речових прав на нерухоме майно для отримання даних.

Сьогодення та майбутнє блокчейн-реєстру

На поточний момент прототип обмежується демонстраційними цілями і має на меті ознайомити користувачів з механізмом токенізації нерухомості.

Проте на першому етапі команда проекту планує запропонувати кілька типів транзакцій. Серед них - купівля-продаж, оренда, "смарт іпотека” та “смарт заповіт”.

Зокрема, програма "смарт іпотека" зможе відстежувати надходження платежів за кредитом і перевіряти статус погашення. Якщо позичальник перестане платити, а іпотекотримач матиме можливість продати титул-токен на об'єкт нерухомості на автоматизованому аукціоні, повідомив Конашевич.

Окрім технічного підґрунтя та можливостей реєстру, було також розкрито дорожню карту користувача:

1. Користувач, який бажає продати об'єкт нерухомості, реєструється на платформі Web3-registry за допомогою електронного цифрового підпису.
2. Потім користувачеві відкривається список його майна з державного реєстру нерухомого майна в його кабінеті.
3. Він/вона може вибрати майно, яке буде токенізоване, і децентралізовану платформу, якій він довіряє, для здійснення продажу. Згодом, токенізована нерухомість виставляється на продаж.
4. Інший користувач купує це майно. При цьому здатність P2P-платформи управляти токенізованим майном автоматично скасовується, а право власності переходить до покупця.
5. Хоча блокчейн-реєстр нерухомості здається прототипом, його реалізація – це лише питання часу.

Автори проєкту вже уклали стратегічне партнерство з будівельним холдингом KBD.estate. Блокчейн-реєстр незабаром стане механізмом придбання прав власності для покупців житла в "приватному місті" Глібівка недалеко від Києва. Що важливо, 10% від забудови буде передано сімʼям військових, ВПО і українцям, що постраждали від війни. Ініціатива є не першим випадком взаємоінтеграції благодійності та Web3-сектору. Зокрема, нещодавно стало відомо, що тільки фонд Сергія Притули отримав 21 мільйон гривень пожертвувань у криптовалюті через WhiteBIT і Whitepay. Ураховуючи, що станом на лютий 2023-го року, Україна отримала криптодонатів на понад $225 мільйонів, справжній обсяг цифрової благодійності може бути набагато вище публічних даних.

Більше того, проект блокчейн-реєстрації нерухомості підписав меморандуми з Міністерством цифровізації та Міністерством юстиції України.

Незважаючи на значний потенціал блокчейн-реєстру нерухомості, він все ще має перешкоди, з якими доведеться зіткнутися. Серед головних: проблематика регулювання криптовалютних активів. Якщо це питання буде вирішене, Web3 може витіснити бюрократію не лише зі сфери нерухомості, а й з усієї державної служби.